“扩张是企业生命的本质，无论是逆境还是顺境都要不断去突破。”雅诗阁中国董事总经理陈志商在近期的媒体见面会上坚定强调。对此，这位服务式公寓职业玩家要打什么牌，又将为后疫情时代中国住房租赁业带来怎样的新变局?
加码长租公寓市场成为雅诗阁扩张计划的核心之一。“在中国服务式公寓的十年发展过程中，早期品牌并不多，但现在正成为一个风口，将有更多企业进入，竞争这块大蛋糕。我们未来会重点关注长租公寓及其投资。”陈志商郑重官宣。
定制品牌 重仓长租公寓市场
于在华业务掌舵人正式战略官宣之前，在雅诗阁进入中国的全球化品牌(雅诗阁、盛捷、馨乐庭、lyf、奥克伍德、达美庭)之外，早在2020年，雅诗阁已经开始着手中端公寓市场探索，并定制了两个适应本土的品牌——雅遇长租公寓及其升级产品雅院服务公寓。
据迈点研究院数据显示，2021年中国长租公寓租房群体年龄结构集中于20-39岁，且20-29岁的占比超过50%。较之2020年，2021年30-39岁租房群体占比提升了3%。伴随中国租住生活方式的形成，年轻人买房欲望降低，租房年限延长。迎合中国消费市场需求，雅遇主要服务于当下对住宿环境有着更高要求的白领、归国留学生和其他都市人群。而雅院作为雅遇的升级产品，兼容长短住，目标客群聚焦为小型家庭住客，为之提供舒适、便捷、高性价比的服务公寓居住体验。
“目前雅遇主要以轻资产管理输出的模式在发展。”陈志商介绍。
杭州和达雅遇长租公寓(下沙)
雅遇项目通常选址核心城市中人群聚集之地，为住客提供交通便利的生活。在房型规划上多以单房公寓为主，搭配少量套房以满足住客不同的租房需求。每个项目都配套公共设施，其中包含联合客厅及办公区、共享厨房、健身角、自助洗衣房等，满足日常品质生活所需。基于目前年轻人对于宠物的喜爱，雅遇还特别设计了宠物角，并为养宠住客开辟专用楼层及专用电梯，给到最大的居住自由度。
此外，依托于微信小程序，雅遇实现了科技化的配建和强大的后勤支持。在这里，住客拥有的不仅是租来的房子，更是品质生活。
上海雅遇长租公寓(外高桥)项目效果图
经过2年的发展，雅遇已在上海、杭州、成都、无锡、西安运营及储备9个项目，逾3300套单元;雅院则在苏州、重庆、深圳布局3个项目，首家品牌物业预计于明年开业。据悉，雅遇的装配式内装工期将比传统装修工期缩短30%，可以实现快速复制。
疫情期间，2年拿下12个项目对于新品牌而言是一份不错的成绩单。这充分说明了中国中端公寓市场对于两个新品牌的期待。这背后是中国市场对于雅诗阁综合实力的认可。
雅诗阁中国布局
作为凯德投资旗下全资子公司，雅诗阁已经在全球40多个国家的200多个城市拥有超过900家物业，整体规模超过15.3万套(包含在建)。在中国市场，雅诗阁也已深耕了24年，并在41个城市拥有超过200家物业，市场规模达到4.4万套(包含在建)。
“在今年前三个季度，雅诗阁旗下物业在华的长住收入持续增长，收益占比达到67%。”陈志商透露。从品牌规模、会员数量、品牌知名度和美誉度上来说，经过多年深耕，雅诗阁成为领跑者，沉淀了良好的品牌资产，并锻造了长住市场的运营优势。
将既有优势复制到更为广阔的长租公寓市场，对于雅诗阁来说并非难事，却正是国内长租公寓迫切需要的。
回顾国内长租公寓的发展历程，在很长一段时间内，行业因过于追求规模扩张而忽略了精细化运营的“内功”修炼，这种失衡与外部客观因素相结合，导致了行业一度受挫。近两年经过洗牌与重构，行业新格局渐渐成型，赛道对于长租公寓的要求更高，对各品牌来说，从哪些维度提升精细化运营水准，如何保持规模与运营的平衡，都成了重要课题。
这个层面上，雅诗阁在国际市场已经成功运营许多长租公寓和学生公寓项目，积累了成熟经验。而雅诗阁在华的布局围绕五大核心城市群展开，通过聚合集群力量，实现新老物业之间相互扶持，扩大品牌认知优势的同时实现成本管控。迄今为止，在同城布局近10家物业的城市已达11座。
对比目前在国内长租市场拥有一席之地的各大本土公寓品牌，雅诗阁的宽度与深度，将成为其参与竞争的重要优势。正如陈志商所说：“我们能为中国长租公寓市场带来很多值得借鉴的专业化成熟经验，助力资产增值。”这正好符合国家盘活存量资产的政策需求。
综上，轻资产模式发展过程中，在旅宿管理层面有着深厚积淀的雅诗阁拥有先天优势。重仓长租公寓市场，雅诗阁不仅能获得更多资产项目运营管理的收益，拥有稳定的现金流，还能突破服务式公寓的局限，获得市场布局及规模的有效拓展。
全链条资管能力，做厚价值
在中国房地产这一轮的深度调整中，雅诗阁对于长租公寓市场的重仓不是个例。据仲量联行统计，2022年前三季度，上海大宗交易涉及长租公寓的数量较往年增势明显。除了本土企业，更有外资投资机构以投资增值型存量资产为主，普遍收购办公及酒店类资产，并计划改建为长租公寓投入市场。
毫无疑问，中国住房租赁市场将热闹非凡，群雄逐鹿。届时，住房租赁市场各参与主体比拼的已经不是某一阶段的租金收益，而是全链条综合实力。迎合这种投资趋势变化，住房租赁企业必须为业主投资人呈现健康的投资模型和发展预期。这个层面上，依托凯德多项信托及私募，雅诗阁也在重资产模式方面积极尝试，获得先发优势。
“我们的优势在于轻重并举。”陈志商分析，“从资产类型来说，未来在中国会看到更多的租赁住房投资。我们正积极对接国企，进入R4地块投资，通过我们优秀的基金组织能力和物业运营能力，进行资产有效盘活。”依托上级公司——凯德投资的“投-融-建-管-退 ”全链条资管能力，作为旅宿管理业务单元的雅诗阁能在“投融端”拥有更丰富的基金和资本资源，在“建”模块具备深厚的产品规划设计能力，而“管”正是雅诗阁的看家本领，在“退”层面，也在国际市场积累了丰富的项目经验。
凯德投资旗下业务
伴随租赁住房类REITs产品和保障性租赁住房REITs产品的成功发行，中国住房租赁市场已经初步形成了公寓类产品发展“开发-培育-退出-再开发”的良性循环投资模式。这为雅诗阁在中国更好的发展开辟了更广阔空间。
“雅诗阁希望未来能够给到市场更完整的品牌体系，更优质的体验和服务以满足全年龄段的客户需求，以输出管理的方式促进规模增长。同时，我们也会运用我们的优势和经验，在中国将资管整体产业链打造好。”陈志商补充道。目前来看，雅诗阁中国已经踏出了坚定的第一步，而阶段性的目标是2023年在华运营及储备6万套服务公寓及酒店单元。
全力冲刺6万套，做长收益
6万套目标的实现，既有雅诗阁、馨乐庭、盛捷、奥克伍德等成熟品牌，也会有馨乐庭连心、lyf、雅诗阁臻选系列、达美庭、雅遇、雅院等新品牌，一个覆盖消费者全生命周期的品牌矩阵正在中国市场稳步形成。
借力于此，雅诗阁中国有效拓宽了消费客群，从青年到老年，都能为之提供良好的服务，且也为区域城市布局提供了更多可能性。对于业主投资人来说，梯队形的品牌矩阵能提供更多灵活性，结合不同的项目需求进行选择。截至目前，今年雅诗阁中国团队已经签了20多家物业。“在接下来的2个月不到时间内，我们将全力冲刺，明年趋势会更加强劲。”陈志商信心满满地表示。
这份底气不仅来自于长租市场趋势，更在于雅诗阁在短住市场的布局。从公寓领域跨界至酒店行业、以长短住产品结合的方式，雅诗阁将为业主及合作伙伴提供多元化选择和收益保障。
陈志商认为，短住能带来更高收入，为公司获取持续增长的收益提供强大动力。“租住三个月的消费者和只住三天的消费者量级完全不同，对于不同的城市而言，消费群体对于长短租的需求也是不一样的。” 长租市场的稳定性和短租市场的灵活性，两者巧妙组合将帮助雅诗阁在中国市场做长收益。
结语
多年深耕经营，雅诗阁已经在中国市场竞争中形成了一系列的优势，包括运营管理能力、品牌影响力以及会员储备等，而且已经打造了优秀的资产退出项目。如今凭借战略迭新，雅诗阁将对目前住房租赁市场供应进行优质长租公寓项目补充，扩大自身规模。更为重要的是，雅诗阁成熟的全链条资管能力将帮助更多资产项目实现有效盘活，且产生借鉴意义。
这会改变目前中国住房租赁市场的格局么?结果未可知，正如陈志商所说，对客服务及人才储备是巨大的挑战，“雅诗阁一直在路上，在服务满意度上，我们积极开展顾客关怀等活动以确保品质;在人才方面，我们已经搭建了适应中国市场需求的人才培养体系，向各大项目输出匹配的人才，创造收益。” 毋庸置疑的是，这位服务公寓职业玩家一定能为从萌芽期迈入成长期的中国长租公寓市场带来优秀的专业经验，我们拭目以待。
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